Чем выше инфляция, тем беспокойнее регуляторы в отношении пузырей на локальных рынках недвижимости. В планах центрального банка Ирландии и Германии более жесткое регулирование фондов коммерческой недвижимости.
Центральные банки всего мира всерьез обеспокоены избыточной стоимостью недвижимости
Причиной решения ЦБ Ирландии становятся опасения, что сдвиг цен на рынке недвижимости может усилиться в экономике во время спада. В свою очередь это может привести к повторению сценария 2008 года, когда банкротство ипотечного банка Lehman привело к мировому кризису.
Руководство банка настораживает крайне неблагоприятная ситуация с Evergrande – китайским банком ипотечных кредитов, который уже несколько месяцев балансирует на грани банкротства.
В результате регулятор Ирландии в настоящее время «консультирует по набору мер по ограничению кредитного плеча и несоответствия ликвидности» для фондов собственности, «которые в последние годы стали все более связаны с внутренней экономикой», - сказал в четверг журналистам глава центрального банка Габриэль Махлуф.
«Кредитное плечо у ирландских фондов недвижимости выше, чем у европейских сопоставимых фондов, что создает дополнительную уязвимость к падению цен, что может привести к давлению продаж на рынке», - сказал он.
В комплекс рекомендаций войдут предложения по введению лимитов кредитного плеча и указания относительно периодов уведомления для фондов недвижимости, «инвестирующих более 50% прямо или косвенно в ирландскую недвижимость», - говорится в отчете центрального банка, опубликованном в четверг.
Согласно предложению, центральный банк может временно отменить лимит в случае спада на рынке и ужесточить его в случае «растущего оживления» в секторе.
Центральный банк дал понять, по крайней мере, с февраля, что он обеспокоен уровнем левериджа некоторых фондов недвижимости и с тех пор неоднократно повторял эти опасения. Он будет принимать заявки по запланированным правилам до февраля 2022 года.
Но и в еврозоне не все благополучно с кредитами на недвижимость.
Вторя Центробанку Ирландии, Бундесбанк готовится к «дождливым дням».
«Банки Германии становятся все более уязвимыми перед переоценкой рынка недвижимости, и финансовые органы должны заставить кредиторов наращивать резервы капитала», - говорится в отчете главного финансового регулятора Германии в четверг.
Германия сократила так называемый контрциклический буфер для банков до нуля в начале пандемии, но в настоящее время экономический рост устойчив, а банковское кредитование набрало обороты, поэтому они должны быть вынуждены удерживать больше капитала.
Бундесбанк добавил, что буфер, теперь равный 0, был установлен 0,25% от общей подверженности банков риску до пандемии, но текущие уровни кредитования предполагают, что может потребоваться еще более высокий уровень.
На сегодняшний день этот буфер явно не учитывает быстро развивающийся рынок жилой недвижимости, который требует тщательного мониторинга и возможных действий со стороны регулирующих органов, заявила вице-президент Бундесбанка Клаудия Бах.
Цены на недвижимость во всем мире продолжают расти. Темпы прироста заставляют экспертов задуматься, что, возможно, инвесторы рассматривают недвижимость сейчас не только как выгодное вложение из-за низких процентных ставок кредитования, но и в качестве достаточно надежного убежища на период роста инфляции.
Действительно, как мы уже говорили, процентные ставки будут низкими не всегда, и потенциальная выгода от покупки недвижимости по завышенной цене под вопросом. Однако необходимость вложения средств делает недвижимость привлекательной.
Поэтому индикаторы сектора указывают на то, что впереди цены на жилье ожидает дальнейший рост, в результате чего недвижимость будет переоценена, поскольку рост цен и арендной платы опережает рост доходов.
«Ценовые максимумы на рынке жилой недвижимости имеют тенденцию к дальнейшему росту», - сказала вице-президент. «По оценкам Бундесбанка, в 2022 году в Германии они будут составлять от 10% до 30%».
Это означает, что банки могут переоценивать стоимость обеспечения ссуды, подвергая их большим потерям в случае корректировки цены.
Банки также уязвимы перед ростом процентных ставок, поскольку большая часть их долгосрочного кредитования предоставляется по фиксированным ставкам, особенно в случае ипотеки, добавил Бундесбанк.
Это действительно создает предпосылки для повторения сценария 2008 года, поскольку падение стоимости находящегося в залоге жилья всего на 1-2% способно обрушить экономику. С учетом пузыря на рынке недвижимости это не такой уж невероятный сценарий. Хотя при нормализации инфляции до 2-3% цены, действительно, лишь будут расти со временем. И вновь просядут только при фактически нулевом приросте доходов производителей, что будет означать уменьшение покупательской способности на всех рынках.
Читайте другие статьи автора:
Рынок не хочет нефтяные фьючерсы по 70. Аналитики обещают несогласным нефть по 100
Телекоммуникации теряют инвестиционную привлекательность по мере возвращения людей в офисы
Газ вновь растет в цене
Пока Меркель пугает количеством заболевших, экономисты советуют покупать
Сектор капитализации повсеместно сталкивается с оттоком средств
